節約・ライフプラン

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■ いくらかかる?どうすればいい?住宅リフォーム

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第17回:リフォームするときには諸費用も忘れずに 2003/8/8

▼消費税込みの価格で確認しておく

住宅を買うときにはもちろんのことですが、リフォームするときにも各種の諸費用が必用になるので、その準備を忘れないようにしてください。ローンを利用しない場合にはさほど大きい金額にならないことが多いのですが、ローンの利用額が多いと、保証料や保険料などの負担がけっこう重くなってしまうので注意が必要です。

金額的に一番大きくなりそうなのが、消費税でしょう。工事代金の5%ですから、500万円の工事なら25万円、1000万円の工事だと50万円ということです。住宅購入の場合には、土地には消費税はかかりませんから、建物部分のみの課税となりますが、リフォーム工事は当然のことながら全額が消費税の対象になります。

▼契約書には印紙税がかかってくる

ただ通常、契約書では消費税を含めた価格での契約になりますから、諸費用というよりは工事費のなかに含まれるという受け止め方をする人が多いでしょうし、それで特に問題はないと思います。契約書をみると、工事価格の内訳の一番下に各項目を合計した金額である工事価格(税抜き)が記載されています。さらに、その下に消費税額の項目があり、そのまた下に税込みの合計金額が記載されていますから、一応確認しておきましょう。

この契約を交わすときには、印紙税の負担が出てきます。契約金額が300万円超5000万円以下は2000円、500万円超1000万円以下なら1万円、1000万円超5000万円以下なら1万5000円になります。

▼ローンを利用するときには諸費用を細かくチェックする

住宅ローンを利用するときにもローン契約書作成時に印紙税の負担が必要になります。請負契約書にしろローン契約書にしろ、一般的には2通作成して当事者双方が保管します。その注文主側の分を注文主自身が負担することになるわけです。印紙そのものは業者が用意してくれることが多いのですが、その代金は注文主自身が支払わなければならないのです。

こちらは、100万円超500万円以下は2000円で、500万円超1000万円以下は1万円ですが、1000万円超5000万円以下は2万円と、建築請負契約書に比べると若干高くなります。

ローン手数料はほぼ3万円強。公庫の場合には3万6380円ですが、銀行では3万1500円になっているところが多いようです。

このほか、公庫では保証協会に支払う保証料(ただし保証人を立てれば不要)、団体信用生命保険料特約火災保険料などの負担が出てきます。住宅ローンのように2000万円、3000万円といった高額ではなく、返済期間も10年程度のことが多いでしょうから、さほど大きな負担にならないとはいえ、500万円の借り入れだと表のような金額になります。

銀行では保証料や団体信用生命保険料などの扱いは銀行によって異なります。保証料は金利に含まれるところがあるかと思うと、別途必要になったりすることもあります。団体信用生命保険料も同様です。一般の住宅ローンの場合には団体信用生命保険料は金利に含まれるのがふつうですが、リフォームローンの扱いは異なることが多いので、事前に確認しておくのが無難です。

▼増築の場合以外には税負担はほとんどなし

リフォームで離れをつくる、一部屋増やすといった場合には建築確認申請が必要になり、登録免許税がかかってきます。申請にかかる必要書類、税額などについてもリフォームを依頼する工務店などで確認しておくようにしましょう。
マンションなどで専用部分のリフォームを行うときや、一戸建てでも内部の改装だけなら、原則的に税金の心配はいりません(印紙税は除く)。

なお、税金関係では、100万円以上の工事で返済期間10年以上のローンを利用するときには、前回紹介したようにローン控除の適用を受けることができます。対象になる人は、リフォームした翌年に確定申告することを忘れないようにしてください。

<<リフォームにかかる主な費用>>
(工事価格が800万円で、住宅金融公庫のローンを500万円利用する場合)
印紙税 建築請負契約書 10,000 円  
ローン契約書 10,000 円  
ローン手数料 36,380 円  
ローン保証料 54,200 円 10年間の元利均等返済
団体信用生命保険料 14,050 円 10年間の元利均等返済の1年目の保険料
特約火災保険料 28,125 円 東京都下の木造住宅で、10年契約の場合
消費税 400,000 円 工事価格の5%


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