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長らくマイホーム関連の不動産会社、金融機関、そして実際にマイホームを買われた一般の方々など、多方面の取材に携わってきた経験を生かして本音でお答えします。効率的なマイホームの頭金づくりから、ローン破綻に陥らないローンの組み方、少しでもトクする返済方法まで何でもご質問ください。 |
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| ■ご相談者 |
| ■アドバイス |
 たしかに、金利の高いときには多めに借りて繰り上げ返済したほうがトクすることがあります。マイホームを買ったばかりの１年ほどは何かと物入りですし、できれば手元に多めのお金を残しておきたいものです。多めに借りたほうがトクするのなら、そのほうが安心です。香田さんはフリー稼業ですから、なおさら手元のお金に関して気になるのでしょう。お気持ちはわかります。でも、結論からいえば現在の金利ではこのやり方では残念ながらトクできません。少し厳しくても、当初の計画通りにローンを組んだほうが無難です。この資金計画なら生活をシッカリとコントロールできれば、問題はないと思います。  800万円の特別加算枠があり，金利が５％だった場合で試算してみます。一つの方法としては600万円だけ借りて、そのまま35年間返済していきます。この場合、35年間の総返済額は約1272万円です。これに対して、800万円借りて、200万円を手元に残し、その200万円を運用して１年後に約201万円繰り上げ返済します。すると、繰り上げ返済によって返済期間を182回短縮できます。つまり、実際の返済期間はすでに返済している12回分を含めて238回分ですみます。それと繰り上げ返済する約201万円を加えた総返済額は約1162万円です。600万円しか借りない場合に比べて総返済額は110万円少なくなります。 たしかに、多めに借りて、その分を繰り上げ返済に回したほうがトクできるわけです。 でも、香田さんの場合の3.55％の金利ではどうでしょうか。600万円借りてそのまま返済する場合の総返済額は約1049万円。800万円借りて１年後に約201万円を繰り上げ返済する場合が約1073万円。800万円借りたケースのほうが総返済額でみると24万円多くなってしまいます。やはりできるだけローン利用額を減らすほうがトクできるわけです。 でも、なぜこのような違いが出てくるのでしょうか？  それは、金利の違いによって返済開始当初の利息と元金の割合が違ってくるからです。金利が高いほど当初の元金返済の割合は小さくなります。それに対して、繰り上げする201 万円はすべて元金返済分に充当されます。ですから、同じ約201 万円の繰り上げ返済でも、皮肉なことですが、金利の高いほうが短縮できる効果が大きくなってしまうのです。 このケースでみる金利3.55％では期間短縮効果は158 回ですが、５％だと182 回も短縮できます。金利が高いほうが支払い利息をたくさんカットできるわけです。 借入金額、返済期間にもよりますが、おおむね３％台までは借り入れをできるだけ少なくするほうがトクですが、金利が４％以上になれば、少し多めに借りて、その後できるだけ早く繰り上げ返済するとトクするケースがでてきます。ですから、現状の金利では香田さんのおっしゃる方法ではトクできる可能性は低いのですが、ガッカリすることはありません。もともと金利が低いだけで十分トクしているのだと喜ぶべきでしょう。  ・購入希望物件／東京都江東区の専有面積60m2の新築マンション、価格3500万円 ・資金計画／自己資金1130万円 ローン2370万円 諸費用200 万円 返済計画例 １．当初の資金計画 ・購入価格 3500万円 自己資金1130万円
２．香田さんがトクだと思うお尋ねの資金計画 ・購入価格 3500万円 自己資金 930万円
〔金利が５％と仮定した場合の総返済額の比較〕
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