住宅ローン金利は、ご承知のように
今年の6月に長期金利がアップしたのを受けて、一斉に引き上げられました。住宅金融公庫の基準金利は７年ぶりに3％に達し、銀行ローンの固定金利選択型10年ものは、4％を超える水準に上がりました。しかし、その後長期金利は低下し、現在では公庫の金利も2％台に、10年ものも3％台に戻っています。問題は、この先どうなるのかという点ですが、各種の指標をみると、
いまのところ急速に上がりそうな情勢ではないようですが、２年、3年といった中期、さらに５年、10年といった長期で考えた場合には、恐らく金利アップは避けられないだろうという点で専門家の見方はほぼ一致しています。私自身も、三好さんの金利優遇期間が終わる３年後には、現在の水準よりは多少なりとも上がっているのではないかと思います。
そこで、3年後の金利がどうなっているか別の試算をしてみましょう。詳しくは下にある通りですが、(1)は現在と金利水準が変わらないケースです。三好さんの場合は、優遇金利期間が終わるので、実質的には金利は2．375％に上がり、毎月返済額は現在の6万8015円から7万2372円に増えます。これが、金利3％になっていると7万7205円に、金利4％だと8万5018円になります。金利が下がっている可能性もまったく考えられないわけではありませんが、仮にそんな事態になっているとすれば、日本の景気が再び悪化している可能性が高く、あまり考えたくない事態ですし、まずないといっていいでしょう。
そこで、金利の低いいまのうちに借り換えるとどうかという点ですが、その場合大前提として考慮しておいていただきたいのが、わざわざ超低金利ローンから借り換えるのですから、
借り換え先は固定期間が10年以上で、現在との金利差ができるだけ少ないものを選んでいただきたいという点です。具体的には、東京三菱銀行が実施している固定金利選択型10年もののキャンペーン金利2.20％、ＪＡバンクの当初10年間2.80％のローンなどが有力な借り換え先ということができます。
東京三菱銀行の場合には、「勤続年数３年以上」などの条件がついています。三好さんはまだ転職して2年ですから、この条件からみると現段階では難しいかもしれません。３年が経過するのを待ってということになりそうですが、最近は金融機関も弾力的に応じてくれるケースがあるので、一度銀行で確認してみてはどうでしょうか。いずれにしても、いま借り換えが可能として試算すると、返済額は2.20％の場合で毎月7万1524円に、2.80％の場合で7万6689円になります。
現在より返済額は若干増えるわけですが、それで今後10年間金利上昇へのリスクがなくなるという安心感を得られると思えば、それなりに納得できる数字ではないでしょうか。
問題は、三好さんもご指摘のように
借り換えにかかる諸費用です。主なものは保証料ですが、1700万円ほどの借り換えだと、
もろもろ合わせると40万円ほどとみておいていいのではないでしょうか。この40万円を加えて、借り換えした場合としない場合の今後10年間の総返済額をみると、借り換えしないで現在の金利水準が続いた場合が一番総返済額が少なくなります。次いで３年後からの金利が3％で推移した場合は、いま10年固定の2.20％に借り換えた場合とほぼ同じです。そして、３年後からの金利が4％で推移した場合と、いま2.80％のローンに借り換えたケースとがほぼ同じ金額になります。つまり、
いまの金利水準とほぼ同じ水準で推移する、もしくは上がってもコンマ数％程度にとどまるとみる場合にはいまのままでいいといえるでしょう。しかし、
1％以上上がるとみるのであれば、2.20％の10年ものに借り換えるのが得策です。10年固定なら向こう10年間は金利動向を気にしなくてもすむという精神的な安心感も重要な要素になるかもしれません。反対に、
固定金利選択型は繰り上げ返済手数料が若干高くなるデメリットもあります。そうした点も十分に考慮しながら、総合的に判断するようにしてください。
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| 購入時期 |
2002年８月 |
| 物件概要 |
土地面積約100m2、４ＬＤＫの新築一戸建て |
| 購入価格 |
2300万円 |
| 資金計画 |
自己資金300万円・銀行ローン2000万円
金利1.675％（2.375％から0.7％優遇）、30年の元利均等返済、ボーナス返済なし |
| 毎月返済額 |
6万8015円
昨年繰り上げ返済を行って、現在のローン残高約1698万2941円、残り返済期間26年
現在の売却可能価格2000万円 |
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2007年からの返済額
| 金利の変化 |
2007年からの返済額（月額） |
| (1) 現在と変わらない場合（2.375％） |
7万2372円 |
| (2) 3％になっていた場合 |
7万7205円 |
| (3) 4％になっていた場合 |
8万5315円
（25％ルールにより8万5018円） |
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| 金利・返済年数 |
返済額（月額） |
| (4) 金利2.20％、26年返済 |
7万1524円 |
| (5) 金利2.80％、26年返済 |
7万6689円 |
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借り換え
しなかった
場合 |
| (1) |
200７年まで1.675％、
その後７年間2.375％だった場合 |
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6万8015円×12カ月×３年＋７万2372円×12カ月×７年
＝852万7788円 |
| (2) |
2007年まで1.675％、
その後７年間3％だった場合 |
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6万8015円×12カ月×３年＋７万7205円×12カ月×７年
＝893万3760円 |
| (3) |
2007年まで1.675％、
その後7年間4％だった場合 |
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6万8015円×12カ月×３年＋８万5018円×12カ月×7年
＝959万0052円 |
借り換えた
場合 |
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7万1524円×12カ月×10年
＝858万2880円 |
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7万6689円×12カ月×10年
＝920万2680円 |
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借り換え先が他の銀行であった場合借り換え費用約40万円
今後10年間の総支払額の比較
| (1) |
200７年まで1.675％、
その後７年間2.375％だった場合 |
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約853万円
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| (2) |
2007年まで1.675％、
その後７年間3％だった場合 |
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約893万円
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| (3) |
2007年まで1.675％、
その後7年間4％だった場合 |
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約959万円
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約898万円
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約960万円
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