伏見さんは、ある信託銀行から固定期間選択型3年もの、年利1.10％のローンを勧められているそうです。
3年経過後も全期間1.10％の金利優遇なので、比較的リスクは小さいと考えていらっしゃるようですが、実際にはどうでしょうか。たしかに、25年返済、年利1.10％なら、ボーナス返済しないときの毎月返済額は8万3991円で、年間にすれば101万円ほど。現在は、毎月5万円、ボーナス時29万円で、年間118万円の返済ですから、その範囲内に抑えることができます。しかも、
仮に金利が定年を迎える12年後まで変わらないとすれば、その段階での残高は約1219万円。定年退職金から一括すれば、61歳以降は返済の必要がなくなります。老後の生活も安泰のようにみえます。
とはいえ、この商品、金利が上昇したときのリスクが大きいのも事実です。全期間1.10％の金利優遇が適用されるそうですから、
3年後の金利が3.0％に上がっていたとしても、適用金貨は1.90％で、毎月の返済額は8.7％増える程度ですみます。しかし、
金利が仮に5.0％に上がってしまったとすれば、3割以上の増額になってしまうのです。ちょうどその頃にはご長男が大学を卒業されて就職される年になりますし、ご長女は高卒後就職される見込みのようですから、家計にはさほど無理はないかもしれません。ですが、50歳代になれば、公務員といえども収入はそろそろ横ばいになる可能性がないでしょうか。第一、金利の動向にヒヤヒヤさせられる毎日が続くと、仕事にも影響が出てきかねません。たしかに、金利が低いのは魅力ですが、そのリスクの大きさを考えると、あまりお勧めできるものではありません。
それに対して、
現在は都市銀行などで固定期間選択型10年ものの金利を2.0％にする優遇金利制度が実施されています。こちらなら、多少金利は高くなりますが
、10年間はまず返済額が変わらないという安心感があります。仮に11年目以降、若干金利が上がったとしても、２年後には定年退職金でローン残高を一括返済することができます。この場合も、やはり25年返済で組むと、当初の毎月返済額は9万3247円になります。年間にすれば約112万円です。
固定期間３年ものに比べるとやや返済額は増えますが、それでも現在の年間返済額118万円よりは低いレベルにとどまります。しかも、金利が若干高いこともあって、10年後に金利が上がってとしても、増額幅は3年ものより小さくなります。しかも、金利が変わらないとすれば、12年後の残高は約1280万円ですから、退職金で残高を一括返済することが可能です。12年後の残高は3年ものより61万円ほど増えますが、実際には、3年ものは3年後以降に金利の変化が想定されるので、結果的にはさほどの差にはならない可能性もあるのではないでしょうか。
10年固定にしては金利が妥当なことと、その間の安心感を考慮すると、3年ものよりは10年ものの2.0％の優遇金利のローンをお勧めしたいと思います。
最近は
公庫と民間が提携した新型のローン「フラット35」が注目されています。
15年以上35年までまったく金利が変わらないローンですが、適用金利は全国の金融機関が独自に決めることになっています。今年4月の実施金融機関の平均金利は2.75％です。20歳代、30歳代などの
若い人で、35年の返済期間を利用したいという人からみれば、最も安全で魅力のあるローンですが、
48歳で、しかも12年後には残高を一括返済できる予定の伏見さんにとっては、さほど魅力はないような気がします。念のために、全国の平均金利で25年返済のローンを組んだ場合の返済額を計算してみました。毎月返済額は10万1488円で、年間の返済額は約122万円。これだと、現在のローンの返済額を若干ですが、上回ってしまいます。11年目以降も金利と返済額が変わらないのは魅力ではありますが、固定期間選択型10年ものを利用しても、「フラット35」を利用した場合の返済額を上回るのは、11年の金利が当初10年の2.0％から3.5％以上になっていたときという計算になります。しかも、仮に
11年目以降5％に上がっていたとしても、一括返済するまでの12年間の返済額は、固定期間選択型10年だと、1390万円ですが、「フラット35」では1461万円になります。その点からも、固定期間選択型10年もののほうが無難という気がします。
ただ、いずれにしても注意しておいていただきたいのは、購入時には各種の諸費用がかかることと、老後の生活費の問題です。諸費用に関しては現在の貯蓄から充当される予定のようですが、そうなると若干手元に残るお金が心配です。公務員ですから、そうそうリストラの可能性もないでしょうが、当面の生活に影響が出ないように十分にご注意ください。また、定年後も５年間は再雇用が可能な制度があるようですから、ローンの一括返済で退職金が目減りしても、その後さらに増やせる可能性があります。リタイア後の生活設計まで見据えて買い換えを実行するようにしてください。
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| 現在の状況 |
築15の一戸建てに居住
売却可能価格800万円
ローン残高200万円
貯蓄600万円 |
| 購入予定価格 |
3000万円 |
| 自己資金 |
800万円※ |
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※売却代金のうちローン残高を一括返済した600万円に、貯蓄から200万円を充当 |
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| 1. 年利1.1％ |
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| 融資の種類 |
借入額 |
金利 |
返済期間 |
毎月返済額 |
12年後の残高 |
| 銀行ローン |
2200万円 |
1.10％ |
25年 |
8万3911円 |
約1219万円 |
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| 2. 固定期間選択型10年もの年利2.0％ |
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| 融資の種類 |
借入額 |
金利 |
返済期間 |
毎月返済額 |
12年後の残高 |
| 銀行ローン |
2200万円 |
2.00％ |
25年 |
9万3247円 |
約1280万円 |
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| 3. フラット35年 |
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| 融資の種類 |
借入額 |
金利 |
返済期間 |
毎月返済額 |
12年後の残高 |
| フラット35 |
2200万円 |
2.75％ |
25年 |
10万1488円 |
約1330万円 |
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| 1. 固定期間選択型3年もの |
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| 3年後の金利 |
優遇金利
（1.1％優遇） |
返済額 |
負担増割合 |
| 3.0％ |
1.90％ |
9万1210円 |
8.7％ |
| 4.0％ |
2.90％ |
10万0862円 |
20.2％ |
| 5.0％ |
3.90％ |
11万1089円 |
32.4％ |
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| 2. 固定期間選択型10年もの |
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| 3年後の金利 |
優遇金利
（0.2％優遇） |
返済額 |
負担増割合 |
| 3.0％ |
2.80％ |
9万8681円 |
5.8％ |
| 4.0％ |
3.80％ |
10万5738円 |
13.4％ |
| 5.0％ |
4.80％ |
11万3086円 |
21.3％ |
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