アパート住まいで新築マンションを勧められています

楠本　良一さん（仮名　30歳　会社員）のご相談

現在アパートに住んでいますが、子どもが産まれたこともあり、マンションを購入しようかと検討中です。親からは200万～300万円なら援助してあげるといわれています。
自宅近くに3,300万円の新築物件を見つけたのですが、業者からは次の資金計画を提示されています。

((1)) 頭金300万円、2,980万円借入（短期固定）：月々返済92,000円、管理費18,600円
((2)) 頭金300万円、2,980万円借入（長期固定と短期固定の組み合わせ） ：月々返済109,000円、管理費18,600円
現在の家計で購入しても大丈夫でしょうか。また、ローンを短期固定で借りてしまって大丈夫でしょうか。

新築の購入では厳しいので、 中古で検討することをオススメします

落ち着いて子育てをするには、賃貸よりコミュニティーがしっかりしているマンションを購入された方がいいかもしれません。是非、マンション購入は実現していただきたいと思います。ただし、住宅は一生に１回、多くても数回の大きな買い物ですから、あせらず、無理せず選んでください。

業者提示の資金計画について

この資金計画には、購入時にかかる諸費用が含まれていないことに、ご注意ください。
住宅購入時には、購入にかかる手数料や税金、ローン借入にかかる手数料や税金などで、購入物件価格の3～5％の諸費用がかかります。3,280万円の物件なら、諸費用は100万～160万円です。また、新しい家には、その家に合ったカーテンや家具、電気製品が欲しくなるものですが、それらを含めると、最低でも5％、家具や照明などにこだわれば10％程度はかかると考えておいた方がいいでしょう。

ローンについては、住宅資金のほとんどをローンでまかなうこと、返済期間が35年と長いこと、家計にそれほど余裕がないことから、((1))の短期固定金利のみでの借入はお勧めできません。今後35年間、金利が上昇しないという保証はなく、また実際金利は上昇傾向にあります。当面の返済額は高くても、将来の返済額が安定し、長く低金利の恩恵を受けられる、「長期固定金利ローン」または、「長期+短期のローンの組み合わせ」をおすすめします。

住宅購入後の家計への影響について

上記条件で住宅を購入（ローンは((2))のパターンで試算）した場合の、家計の変化を表にしてみました。詳しくはケースAをご参照ください。
住宅関連費用については家賃65,000円／月だったものが、住宅ローンと管理費で127,600円／月と、約２倍になります。このほか、固定資産税（年間約120,000円で試算。ただしマンションでは当初5年間減免措置があるので、その期間は安くなります）や、火災保険（建物および家財）の保険料などの負担も発生し、さらに今より広い家に引っ越すことで光熱費も増えると予想されます。

上記のような収入と支出の変化の結果、月々の家計は約22,000円の赤字になります。赤字分はボーナスで補填すると考えて、年間の収支状況を表したのが、ケースAの右側の表です。住宅ローン、管理費、固定資産税を含めた住宅関連費用は、手取り収入の約42％にもなります。年間で見れば赤字にはなりませんが、年間貯蓄額も約26万円と少なくなってしまいます。

１）住宅関係費が手取り収入の約42％を占めることになる。
⇒住宅関係費全体で手取り収入の30％以内が目安。自動車を持たないので少し多くても大丈夫。

２）購入時の諸費用支払いで、手元資金（貯蓄）がなくなる。

以上、二つの理由で、現在検討中のマンションの購入は、資金計画の面で無理があると考えざるを得ません。

ローン借入額が現在の3／4なら、理想的な家計に

ご参考までに、住宅価格が2,500万円、ローン借入額が2,235万円（2,980万円の3／4）だったときの家計の変化について、表を作成してみました（ケースB）。
これくらいの金額であれば、親から300万円資金援助してもらうことで、諸費用を払ったあとも手元資金は100万円残ります。また、住宅関連費は手取り収入の33.4％まで下がり、赤字は解消されます。年間で約60万円の貯蓄も可能です。

新築で2,500万円という予算は厳しいかもしれませんが、中古住宅であれば同質のものを安く購入することも可能です。築年数が浅い物件に絞って探してみてはいかがでしょうか？中古であれば、すでに完成したマンションの様子や、管理状況などを確認できるというメリットもあります。

新築にこだわるのであれば、少し郊外に対象を広げて、（自動車がないので）交通や買い物の便がいいところで探してみてはいかがでしょうか。