35歳のシングル女性です。
この先の住まいは賃貸と購入のどちらが得ですか？

坪内小百合さん（仮名　35歳　会社員）のご相談

現在は賃貸マンションに住んでいますが、友人が分譲マンションを購入したという話を聞き、自分でも売り出し中の物件をいくつか見学してみました。購入の見積もりを出してもらったところ、住宅ローンを3,000万円借りても月84,000円の返済ですむようです。今は毎月92,000円の家賃を支払っているので、このまま家賃を支払い続けるよりもマンションを買う方が良いようにも思えます。やはり賃貸よりも購入する方が得なのでしょうか？

ご相談者のプロフィール 家族構成 家族 年収 貯蓄 本人 35歳 会社員 独身 700万円 1,500万円 購入を検討中の新築マンション 物件価格 3,180万円 購入諸費用 111万円 合計 3,291万円 試算してもらった住宅ローン 借入額 3,000万円 毎月返済額 83,988円

購入の方が得だといえますが、負の財産となってしまうリスクもあります。 ライフプランの変化も考え、購入する時期も検討してみましょう。

坪内さん、ご相談ありがとうございます。決して安くない家賃を毎月支払っていても、家が自分のものにはならないのですから、むしろ家を買った方がよいのではないかと考えるお気持ちはよくわかります。しかし、そう簡単に購入に踏み切れるわけではありませんね。マンション購入について順を追って考えてみましょう。

１．住宅ローンは金利タイプと返済期間を必ず確認

現在の家賃が92,000円に対して、住宅ローンの返済が84,000円と聞けば、購入しなければ損をするような気持ちにすらなってしまいます。多くの方が同じような経験をしているのですが、これはローンシミュレーションの設定条件によるもの。3,000万円を借りることについてもう少し詳しくみていきましょう。住宅ローンは借入額、返済期間、金利、金利タイプなどの条件によって返済額が変わります。坪内さんが業者に試算してもらったのは返済額が最も安くなるパターンです。

ローン借入額	3,000万円
返済期間	35年
金利タイプ	変動金利
金利	0.95％
月返済額	83,988円

返済期間が35年ということは、返済終了時の坪内さんの年齢は70歳。定年を考慮すると遅くとも65歳、できれば60歳までには完済したいところです。また、試算で使われている変動金利タイプのローンでは金利が上昇すると返済額が増えます。この先の金利がどのように変化するかを予測することは難しいのですが、金利が上昇傾向になるならば、金利タイプを見直すことも必要です。日頃は仕事に忙しくて見直しの時間が取れないようであれば、金利が変わらず返済額も変わらない固定金利を選ぶのもよいでしょう。

返済終了 を60歳にするために返済期間を25年に、また、途中で返済額が増えないようにするために固定金利タイプ（1.10％）で計算しなおすと、毎月の返済額は114,425円。これにマンションの管理費等もプラスされればかなりの負担増です。貯蓄から500万円を使い、借入額を2,500万円に減らすことを考えてみます。

ローン借入額	2,500万円
返済期間	25年
金利タイプ	全期間固定金利
金利	1.10％
月返済額	95,354円

毎月のローン返済に加えてマンションには管理費等があり、持ち家となればさらに固定資産税もかかります。物件にもよりますが、年間40万円前後がプラスされると考えておいた方がよいでしょう。25年間では1,000万円にもなりますが、ローンが完済すれば財産としての物件が残り、家賃の負担はありません。一般的にもローン返済を終えた持ち家のある人は、住居費の負担が少ないので老後の家計にゆとりがあります。

２．ライフプランの変更も想定して

それならば、だんぜん購入した方が良いように思えますが、リスクも考えておかなければなりません。最も大きなものはライフプランの変更です。
坪内さんに結婚の予定はないとのことですが、今後結婚する可能性がないとは言い切れません。結婚して別に新居を構えた場合には、マンションは不要なものになってしまいます。 賃貸マンションとして他の人に貸せばいい、という考え方もありますが、必ず借り手が見つかるとは限りません。入居者があったとしても、ローンや管理費などが家賃を上回ってしまうと、不足分は坪内さんが負担し続けることになります。
入居者が見つかりやすい物件、あるいは売却しやすい物件を選ぶのは大切ですが、だからといって必ず賃貸できる、必ず売却できるわけではないのでリスクがあることは考えておくべきでしょう。
賃貸か購入のどちらが得であるかと問われれば、購入した方が得ではあります。しかし、先ほど述べたように、結婚や転職などで別の場所に住むことになれば、マンションに関わる支出が単なる負担となってしまう可能性もあります。

3．定年時のマイホーム購入という選択もある

マイホーム購入を検討している人にとって現在の低金利は大変魅力的です。ローンを組むならこの低金利のメリットを生かさない手はありません。購入を先延ばしにしている間に金利が上昇してしまえば、住宅ローンで借りられる金額が減ってしまう、あるいは借りるのが難しくなってしまうかもしれません。
しかし、ローンを使わずに家を買うなら金利は関係ありません。賃貸に住み続けている間に貯蓄を増やし、定年前後でマイホームを買うという方法もあるでしょう。その時には住みたい家も場所も今とは違うかもしれませんね。
手持ちの資金が多いほど選べる物件は多くなるので、気を抜かず貯蓄を増やしていきましょう。現在は金利が低いのですが、給与天引きで貯められる財形住宅貯蓄には550万円まで利子等非課税のメリットがあります。投資信託なども組み合わせて研究しながらマイホームの資金作りを進めてください。