マンション購入を検討していますが、借地権付きと無しはどう違うのですか？ 教えてください。

池田健司さん（仮名　39歳　会社員）

マンションを購入しようとして探しています。いろいろと見ていると、「借地権付きマンション」というものがあります。ということは、「借地権付き」と書いていないマンションは、「借地権が付いていない」ということになりますね。どのように違うのでしょうか？そして、「借地権付きマンション」のメリット・デメリットを教えてください。

建てられた時期によって、性格がかなり異なります。 「定期借地権」付マンションは十分に確認と検討する必要が。

１．一般のマンションに比べて、安く買うことができます。

確かに数は多くはないのですが、「借地権付き」と書いてある物件があります。
「借地権」とは「建物の所有を目的として、土地を借りて使用する権利」のことです。「借地権付きマンション」は、「土地を借りて、そこにマンションを建てた物件」となります。つまり、建物については所有する（所有権）のですが、土地については別に地主がいて、その人から借りていることになります。地主には、土地の賃貸料を払っていきます。
「借地権付き」と書いていないマンションは、〝借地権がない〟というよりは、土地も所有する（所有権）物件で、一般的な不動産の売買はこちらになります。
借地権付きマンションは、土地を購入するわけではありませんので、 一般的なマンションに比べると、物件価格が2割程度安くなっています。その代わり、いろいろな制約もあります。もっともマンションの場合、土地の購入は、持ち分割合に応じた「区分所有」となります。所有権を持っているとはいっても自分の土地を自由に扱えるというわけではありません。

２．「定期借地権」かどうかの確認をしましょう。

借地権付きマンションの借地権は、2つのタイプに分かれ、それによって扱いが大きく異なります。まず、1992年より前に建てられた物件は「旧借地借家法」の借地権が適用されます。この借地権の場合は、30年などの期間が経過すると、貸し借りの契約更新が必要です。ただ、地主が契約の更新を拒否するのは難しく、事実上、自動的に更新がなされています。よって、かなり「所有権」に近い性格だといえます。築25年以上の中古物件は、こちらのタイプとなります。

「借地借家法」の改正で、地主による契約更新の拒否が容易になり、代わりに設けられたのが「定期借地権」です。1992年以降に建てられた物件は、ほとんどが「定期借地権付き」と考えてよいでしょう。定期借地権は契約期間が50年以上とされていますが、契約期間が終了した時点では、建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなければなりません。つまり、契約更新がないのです。1992年以降の借地権付きマンションは、契約期間が終了すると、取り壊されることになります。一般的なマンションでは毎月、「修繕積立金」を支払いますが、このタイプのものでは「解体積立金」を積み立てています。

このような違いがあるため、不動産としての取り扱いも異なってきます。旧法での借地権付きマンションは、一般のマンションと同じように住宅ローンが組めますが、新法での物件は難しく、対応してくれる金融機関も少ないのが現状です。
また、旧法の物件は中古物件としての売却は比較的容易ですが、新法の物件は売却が難しい傾向があります。契約期間が終了すると、まったく価値がなくなってしまうため、中古で売ろうとすると、かなり安い価格となることは覚悟しなければなりません。逆に言えば、価格が安い物件があったとしても、安易に飛びついてはいけません。
以上のような制約はありますが、土地も所有権である一般のマンション価格に比べると、価格が安いのは確かです。賃貸マンションに長年住み続けるよりも安上がりだったりしますので、賃貸マンションの代わり、と割り切って考えれば、選択肢となります。