小関 浩太郎さん（仮名・34歳・会社員）のご相談

今年結婚した共働き夫婦です。現在の住まいは賃貸ですが、ずっと家賃を払い続けるのももったいない気がします。共働きなのでそこそこの世帯年収はあると思うのですが、賃貸と購入のどちらがオトクでしょうか。また金利が低い今のうちに購入しようかと検討し始めたところ、住宅ローン減税が縮小されるかもというニュースもありました。早めの購入が良いでしょうか。

小関 浩太郎さん（仮名）のプロフィール 家族構成 家族 年間収入 本人（34歳・会社員） 手取り495万円 妻（33歳・会社員） 手取り400万円 家賃 13万円／月 貯蓄 約1,500万円 その他 1人目の子どもは1～2年のうちに、できれば5年以内に2人目がほしい。

損か得かよりもライフプランや生活スタイルに合わせた家選び、買い時を検討しましょう

1．金利情勢だけでなくマンション価格情勢も大きなポイントです。

小関さん、こんにちは。コロナ禍でご夫婦ともにリモート勤務になり、賃貸では環境が今ひとつということを実感してしまったとのこと。昨今よく聞くお悩みですね。確かに金利は過去20年以上上がることもなく、「これだけ金利が低いうちに」と思うのも無理はありません。

まずは賃貸と持ち家を経済的側面で比較してみましょう。
2年後に1人目のお子様、4年後に2人目のお子様が誕生と仮定します。

＜賃貸の場合＞
2年ごとに8回まで更新し（①）、上のお子様が中学2年時に広めの賃貸に転居（②）、下のお子様が24歳になって再びご夫婦2人暮らしとなり、現状程度の賃貸に転居、奥様が90歳まで過ごされたと（③）仮定します。

• 家賃

  ：①13万円×12月×18年＝2,808万円
  ②16万円×12月×10年＝1,920万円
  ③13万円×12月×29年＝4,524万円
  計9,252万円

• 転居費用

  ：20万円×2回＝40万円

• 更新料

  ：①13万円×8回＝104万円
  ②16万円×5回＝ 80万円
  ③13万円×14回＝182万円
  計366万円

• 敷金

  ：13万円＋16万円＋13万円＝42万円（2カ月分のうち1カ月分が戻ると仮定）

総支払額：9,700万円

＜持ち家の場合＞
家賃と同レベルの返済額で見てみましょう。
毎月返済額13万円（ボーナス月加算なし）、金利固定1.33%（フラット35）、期間30年とした場合、借入可能額は3,875万円（総返済額4,680万円）となります※。

• 総返済額

  ：4,680万円

• 自己資金

  ：1,000万円

• 諸費用

  ：243万円（物件価格4,875万円で約5%と仮定）

• 維持費（年間40万円と仮定）：

  40万円×57年＝2,280万円

• 転居費用

  ：20万円

概算ですが、4875万円の物件を購入して、総支払額は約8,223万円となります。

ではこれで持ち家のほうがオトクと言えるかというと、そうとも言えません。
ニュースでも話題になったように、東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県で10月に発売された新築マンションの平均価格は、一戸あたり6,750万円となっています（東京23区：8,455万円、神奈川：5,101万円、埼玉：4,698万円、千葉：4,288万円）。つまり上記借り入れに自己資金1,000万円を加えても、購入可能な価格帯で見ると埼玉県か千葉県ということになり、現在のように都内に住むことが難しくなります。
もし一都三県の平均価格を目指すと、毎月返済額は19万円（借入可能額は約5,630万円）となってしまいますが、これで見てみると、

• 総返済額：6,840万円
• 自己資金：1,000万円
• 諸費用　： 337万円（物件価格6,750万円で約5%と仮定）
• 維持費（年間50万円と仮定）：50万円×57年＝2,850万円
• 転居費用：20万円

概算ですが、6,750万円の物件を購入して、総支払額は約1億1,047万円となります。

実態に即して検討してみると、単純に「どちらがオトク？」というのは、あまり合理的ではないと思うのです。ちなみに年間返済額の228万円というのは、浩太郎さんの年収ベースでも35%、手取りベースだと46%にもなり、お1人でローンを組むのは無理があると考えます。

よく、「家賃と同程度の返済で資産として残るなら」と購入を決める方がいらっしゃいますが、現在の低金利をもってしても、物件価格がこれだけ高騰している現在、家賃と同程度で同レベルの環境にマイホームを持つことは難しくなっていると言えるでしょう。金利情勢だけでなく、物件価格情勢にも目を向ける必要があります。

2．お子様の予定がある場合は要注意。

では、ご夫婦でペアローンを組み借入額をアップさせるという選択肢はどうかというと、小関さんご夫婦は、1～2年のうちにお子様がほしいとお考えです。この点で少し注意が必要です。

まず奥様が妊娠されると、奥様の借り入れは難しくなる可能性があります。出産後は育休を取得、職場復帰したとしても当面は時短勤務ということになるでしょう。場合によっては復帰できない可能性もないわけではありません。そのため、将来にわたって安定的な収入の見通しが立てづらく、金融機関の審査が通らないこともよくあることなのです。

ご参考までにですが、以前ご相談を受けたケースも奥様が妊娠しておられ、奥様自身の収入も比較的高いものの、それでも複数の金融機関でローンを組めなかったとのことでした。また1人目のお子様出産後、フルタイムで復帰するタイミングで無事ローンを組めたというご相談者もいらっしゃいました。

3．住まいはライフプランで決めるものです。

現在は共働きでお子様もいらっしゃらないので、住居環境は利便性重視かもしれませんが、今後ご家族が増えた場合には、子育て環境や教育環境もポイントになるでしょう。都内以外にも個性的な教育方針で人気の学校が増えていますし、必ずしも都心がベストな選択肢になるとは限りません。居住エリアを検討する際は、共働きを継続できるか、ご実家のサポートは期待できるかなども重要な要素です。

また、お子様誕生が2年後と4年後だとすると、お子様が大学を卒業するのはご夫婦が60歳と59歳の時です。残りの現役時代は住宅ローンと教育費のダブルの支出で老後資金の準備がしにくくなります（お子様が遅めのご家庭はそのようになりがちです）。その際、教育費は統計値である程度目安がありますが、住宅費は予算の組み方ひとつでピンキリです。老後資金ももちろんですが、それ以外にご家族の旅行や楽しみのための予算もあるでしょう。それらとのバランスを考慮して住居費を決めることが寛容です。

現役時代、お子様の独立までは賃貸で柔軟な住環境を整え、その後ご夫婦2人のコンパクトな生活になったタイミングで（現状より貯蓄は増えているはずですから）借り入れを少なく、終の住処を手に入れるという考え方もあります。いずれにしても金利情勢や住宅ローン控除だけにとらわれず、もう少しご夫婦でお子様のことも含め、将来の生活スタイルやライフプランを描いた上で、ご自分たちの買いたい物件、買うタイミングをご検討されることをお勧めします。

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