住宅購入予算を当初の予算よりアップさせたいのですが。

  高田良平さん（仮名　32歳・会社員）のご相談

都内で住宅購入を検討していますが、夏には子どもも生まれる予定です。夫婦2人とも実家が地方（関西と九州）なので、親が遊びに来やすいようにできるだけ大きな家を購入したいと考えています。
給与が着実に増えているので、少し高めの返済額にしても大丈夫かなと思っているのですが…。

身の丈に合った予算と無理の無い返済計画で手に入る家で、 楽しく広く使う工夫を考えるのも楽しいものです。

１．マイホームの予算で皮算用は危険です。

高田さん、こんにちは。共働きのご夫婦でそろそろ住宅購入をお考えとのこと。マイホームを考えるのは本当に楽しいですよね。でもやはりここは冷静になりましょう。

このところ景気も上向きになりつつあり、給与に反映する企業も増えてきました。ただし振り返ってみてください。リーマンショックの後、内定取り消しやリストラ、一時休業する企業もありましたが、あれはわずか10年前です（ちょうど高田さんが入社したころですね）。10年間でここまで回復してきましたが、住宅ローンは長い付き合いです。経済は循環しますから常に良い時ばかりではありません。また、史上最低と言われていた住宅ローン金利も、現在は当時より上昇しています。

さらに今後お子様が誕生すれば、住宅ローンと並行して教育資金の準備をしなくてはなりません。それ以外にもまだ30代の高田さんご夫婦には今後のライフイベントが多々あるはずです。今後想定外のことが起きても生活が立ち行くことを最優先と考えれば、ライフプランにおいてマイホーム購入はあくまでイベントのひとつと捉えましょう。他の費用と併せバランスの良い資金計画であることが重要です。

また、私たちファイナンシャル・プランナーは「支出は多めに、収入は少なめに見積もる」ことを鉄則としています。なぜなら予想が外れた時にも影響が少なくて済むからです。その意味からも、今後も給与が上昇し続けることを前提とせず、やはり身の丈に合った予算組みをするべきだと考えていただきたいです。

２．借りられる額と返せる額の違いを理解しましょう。

では、高田さんの身の丈に合った予算を見ていきましょう。
住宅ローンを借入れられる額の目安として「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」というものがあります。一般的に年収400万円以上ですと35％と言われています。たとえば高田さん（年収450万円）の場合、全期間固定で金利2.0%として計算すると、借入期間35年で計算上3,926万円の借り入れが可能ということです。目一杯借りたとして毎月返済額は約13.1万円となりますが、ここで注意しなければいけないのが、借りる時は年収（総額）をベースにしても返す時、手取りに対してはどうかということです。

概算ではありますが高田さんの場合、社会保険料で約68万円、所得税・住民税などで約26万円を引かれると、手取りは約356万円。当然ですが、この中からローンの返済をすることになります。手取りでの返済負担率を見てみると、手取り356万円は1ヵ月の予算に換算すると約29.6万円ですので、それに対して13.1万円は約44.2％になってしまいます。

実質的に手取りの返済負担率35%で考えると毎月返済額は約10.4万円です。ただし戸建ての場合、外壁などのメンテナンスも自分で行わなくてはなりません。マンションで修繕積立金にあたるものを別途積み立てておくと、必要な時期に慌てずに済みます。さらにマイホーム購入後のランニングコストとして固定資産税、火災保険料がかかります。それを加味すると毎月返済額は9万円程度が上限と考えたほうが良さそうです。

ご家庭ごとに家族構成、世帯収入、貯蓄額、ライフイベント費用は異なりますので一概には言えませんが、いろいろなご家庭の住宅購入相談をお受けしてきた経験上、実質的な返済負担率は20％程度が無理なく返済できる額ではないかと思います。「こんな程度か」と思われるかもしれませんが、借りられる額と返せる額には大きな差があることを意識していただきたいと思います。

資金が潤沢であればいくらでも希望を盛り込むこともできますが、大抵の人は優先順位をつけて予算との調整を強いられます。でも、創意工夫のある設計で、小さくても快適なマイホームを手に入れている人はいくらでもいらっしゃいます。狭小住宅を得意とする建築家もいるくらいです。大きさに拘るよりもむしろ、ひとつのスペースをいろいろな用途に転用できたり、「こんなところにこんな工夫が」という家を建てることを考えてみてはいかがでしょう。また最近では、中古物件を購入して全面リフォームをするという方法で、新築物件より安く自分好みの家を手に入れる方も増えていますよ。

3．家は購入してからもお金がかかります。

家の購入資金は気にしても、その後の費用を意識していない人が実に多くいらっしゃいます。家が新しくなれば家具、家財やインテリアを新調するものもあります。また先ほど少し触れましたが、マイホームを持てば、毎年固定資産税や火災保険料がかかります。

家を長持ちさせるためには10年～15年おきくらいに屋根や外壁の防水工事や塗装工事が必要ですが、家の大きさによって100万円以上はかかると思われます。修繕積立用貯金も購入時からスタートしましょう。屋内設備に関してもキッチン、水回りなどの取り替えということになると、数十万～数百万円程度といった費用がかかります。

また住宅購入と直接の関係ではありませんが、家電も10年～15年程度で買い替え費用もみておくと良いでしょう。さらにお子様誕生後は高田さんの責任は重くなりますから、保険を見直していただき、大きな保障を確保するため生命保険料もアップする可能性もあります。

家はあくまで箱物であり、そこでの生活の質が向上することが重要です。したがって、住宅ローン返済のためあれもこれも我慢するということでは本末転倒となってしまいます。 資金計画と住まい方を工夫することで、大きい家ではなかったとしても満足度は高くなるはずです。ぜひ素敵なマイホームを手に入れてください！