松田 元康さん（仮名　40歳　会社員）のご相談

マイホームの購入を予定しています。住宅ローンは、安心できる固定金利で借りようと思っていました。ところが最近は固定金利だけが上昇しています。変動金利で借りた方が良いのでしょうか？

今後の金利動向の予想ではなく、わが家の家計状況で判断しましょう

1．住宅ローンを借りる際は、金利のタイプを選択します

住宅ローンを借りるときは、金利のタイプを選択するようになっています。金利のタイプには変動金利と固定金利があります。さらに固定金利期間選択型もあり、3年、5年、10年などの中から選ぶようになっています。それぞれ金利が異なり、毎月の返済額や固定金利期間選択型だと固定金利の期間が終わった後のことを考えると頭を悩ませます。
ここでは金利タイプの特徴を確認し、選択のポイントを見ていきましょう。

まず、金利タイプの特徴です。変動金利は半年ごとに利率が見直されます。毎月の返済額が変わるのは5年ごとで、金額が増える場合も25％以上は増えないようになっています。ただ毎月の返済額は変わらなくても、利率が上昇すると利息の支払い割合が多くなり、元金の返済が少なくなりますので、負担が増えることは変わりありません。変動金利の利率は、金融機関の短期金利を基準に決めていますが、日本銀行の金融政策の影響を強く受けています。
一方、固定金利は借り入れた際に決まった利率は、返済が完了するまで変わりません。ただ、変動金利よりも利率が高い傾向があります。その利率は長期金利を基準に決めていますが、その代表的なものは10年国債の利回りです。これは債券市場で決まっていますが、日本銀行の政策の影響もある程度は受けています。

2．金利タイプ別の上昇の傾向

最近では住宅ローンの金利は、変動金利は低いままなのに、固定金利は上昇してきています。日本銀行が短期金利は低く抑えているのに対して、長期金利についてはある程度の上昇を容認していることが影響しています。日本銀行の影響力が強い短期金利は低く抑えられているので、変動金利はそう簡単には上昇しないとの見方もあります。
しかし、景気が良くなると、短期金利も上昇するようになり、それは変動金利の上昇につながる可能性があります。もともと、金利が上昇し始めた際には、固定金利の方が先に上昇する傾向があります。変動金利が上昇するのは後からです。まずは変動金利を選んでおいて、金利が上昇してから固定金利に変更しようとしても、すでに固定金利は高くなっています。それだけに、長期金利が上がり始めたらどちらの金利タイプを選ぶかを決断する必要があります。

今後の金利動向を予想するのは難しいものです。景気の動向や日本銀行の対応、海外状況なども影響します。エコノミストなどの専門家でも見方は分かれており、なかなか正確に予想できるものではありません。

3．返済額が上昇しても、返済し続けることはできるか

では、どのような基準で金利タイプを選ぶのがよいでしょうか。それは、今後の金利の見通しではなく、「金利が上昇した場合に、わが家は対応できるか」という基準で判断するのがよいでしょう。
変動金利は、金利の上昇によって返済額のうち利子の支払い割合が上昇していきます。予想以上に金利が上昇した場合、5年ごとの返済額の見直しでいきなり毎月の返済額が上がり、「返済ができない」あげくに「自宅を抵当として差し押さえられた」という事態になることだけは、避けなければなりません。

金利が上昇して返済額が増えても返済に支障がないならば、変動金利を選んでも大丈夫です。具体的には
①収入に対して返済額が大きくなく、返済額が増えても家計に支障がない
②金利が上昇した場合に繰上返済ができるだけの貯蓄がある
③返済期間が短く、金利が上昇しても返済額の上昇が小さい
このような場合は、変動金利を選んでも問題はありません。もちろん、不安があるようでしたら、固定金利を選んでも構いません。

逆に、めいっぱい借りるため、返済額が上昇したら返済できなくなる可能性があるのでしたら、固定金利にすべきでしょう。固定金利で住宅ローンを組むと、今の状況では変動金利よりも毎月の返済額が多くなり、融資限度額が小さくなります。場合によっては購入する物件価格を抑えなければならないかもしれません。しかし、それでも固定金利を選んだ方が安心です。
固定金利期間選択型は、固定期間が終了すると利率が変わりますので、変動金利の一種と考えてください。一定期間だけは返済額の上昇を避けたい場合に向いています。
今後、住宅ローンの金利が上昇するかどうかを予想しても、当たるかどうかはわかりません。それよりは、ご自身の状況を踏まえて、リスクを考慮しながら金利タイプを選ぶことが大切です。

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