南　真帆さん（32歳　仮名）のご相談

現在、変動金利型の住宅ローンを返済中です。まだ3年目が終わろうとしているところです。最近の金利上昇を不安に思い、ローンの見直しも検討していきたいと思っています。
見直し方法としては借り換えや繰上げ返済があると思いますが、各々で注意すべき点を教えてください。

南　真帆さん（仮名）の家族のプロフィール 家族構成など 家族構成 収入 金融資産等 本人（32歳）　会社員 年収320万円（短時間就業中） 現金・預貯金：800万円 有価証券等　：400万円 住宅ローンについて   ・変動金利型ローン   ・借入残高　：4,200万円   ・返済残期間：27年 夫　（33歳）　会社員 年収560万円 長女（3歳） －

住宅ローンの見直しは、現時点（短期）と完済時まで（長期）の両視点で家計への影響を検証しましょう

南さん、ご相談ありがとうございます。
日銀の金融政策の一部修正等から金利上昇の兆候が表れているようです。住宅ローンの返済もまだまだ先が長いようですので心配ですね。固定金利型でないので尚更でしょう。
さて、住宅ローンの見直しを検討する理由としては、「家計がピンチに陥らぬように回避する」ためと、「利息負担額を減らしてより効率的に返済をすすめる」ための2つの考えに大別できるといえます。この両面から、諸注意点なども踏まえて慎重に検討しましょう。

変動金利から固定金利への切り替えの判断は難しい

現在の住宅ローンが変動金利型で、今後の金利上昇が不安になったら、まず真っ先に思いつくのが固定金利型に切り替えることでしょう。今後起こるかもしれない「家計のピンチを回避する」ための策です。
しかし、この方法には、往々にして以下のような注意点があります。

注意点①　変動金利から固定金利へ切り替える場合

• ・ローンの適用金利が今より高くなり、毎月の返済額や完済時までの総返済額が増える可能性がある
• ・完済までの期間が長い場合、固定金利型への切り替えが逆に失敗する可能性がある

変動金利型ローンを見直そうと思う時とは、先行きの金利変動の不安定化や金利上昇の懸念がある時です。しかし、金利の変動は長期金利からまず動き、次第に中期金利、短期金利へと派生するもの。住宅ローンにおいては、短期金利に連動する変動金利より固定金利の方が早くに反応します。また、金利の変わらない固定金利型は、契約者にすれば安定・安心な一方、金利設定は変動金利型より高めであるのが一般的です。
ただでさえ平時から変動金利型よりも金利が高めな上、金利上昇懸念時には素早く上昇してしまうので、変動金利型から固定金利型への切り替えは、そのタイミングを見極めるのが相当に難しいといえます。
また、固定金利型ローンは文字通り適用金利が変わりません（タイプにより全返済期間または特約の一定期間）。それ故、返済額の計画を立てやすいのが大きな長所であり、比較的金利の低いタイミングで金融機関の全期間固定金利型ローンや『フラット35』等を組んでいる場合は、途中でローン商品の切り替えを悩むことは多くはないと思われます。
返済期間が長期に渡る住宅ローンでは、その間に市場金利が変動する局面もあり得ます。一度は金利上昇懸念となるも大して大ごとでなかったり、小康状態が続いたり再び金利が下落したりすることもあるかもしれません。変動金利型ローンは金利上昇時に適用金利も上がりますが、金利下落時には適用金利もこれにあわせて下がります。変動金利型から固定金利型へ切り替えてうまく逃げたつもりでも、切り替えずに変動金利に留まっていたほうが得だった、という可能性もゼロではありません。
固定金利と変動金利、どちらが良いのかは終わってみないと判断できない、先が読めないものなのです。

コストを考慮した借り換えでも期待する効果を読めない場合もある

さて、住宅ローンを変動金利型から固定金利型へと切り替える具体的な方法としては、同じ金融機関内で金利タイプだけを変更する「金利タイプ変更」による方法と、別の金融機関へ「借り換え」を行う方法とがあります。
このうち、手間や負担が圧倒的に少ないのが前者の「金利タイプ変更」です。必要となる手数料も数千円～1万円程度で済むのが一般的で、金融機関によってはインターネット等による手続きで手数料が無料となるものや、あらかじめ金利タイプの変更がオプションに組み込まれていて手数料が不要な商品もあります。ただし、同一金融機関で変動金利型から固定金利型へ変更する際には、上述の注意点①のほか、以下のような制約のあるケースも少なくはなく、注意が必要です。

注意点②　変動から固定に「金利タイプ変更」を行う場合

• ・注意点①に加え、変更できる固定金利型ローンが、固定金利特約型（選択型）しか選べない可能性がある

固定金利型ローンには、契約（変更）時以後の全返済期間に渡りその時点での金利が適用される「全期間固定金利型」と、その時点での金利が1年～20年等の一定の特約（選択）期間しか適用されない「固定金利特約型（選択型）」があります。後者の場合、特約（選択）期間終了時にはその時点での市場金利が反映された変動金利型ローンに切り替わるのが一般的です。同様の「固定金利特約型（選択型）」を再度選べるとしても、適用される金利は、往々に従前よりは高めの設定となるケースが少なくはありません。

一方、別の金融機関のローンへと切り替える「借り換え」では、金利タイプを任意で選べますし、「金利タイプ変更」とは異なり、現在の金融機関より金利水準の低いローン商品が見つかる可能性もあります。
ただし、「借り換え」を行うには、新規借り入れ時に準じた手間や負担が生じます。費用面でも、保証料・事務手数料・抵当権設定費用・印紙税等が当初のローン借入時と同様にかかるほか、現在のローンを解消するための手数料や抵当権抹消費用等も必要です。

注意点③　変動金利から固定金利に「借り換え」を行う場合

• ・注意点①に加え、借り換えに伴う諸費用を考慮する必要がある
• ・団体信用生命保険付帯が義務の住宅ローンの場合、健康状態によっては借り換え不可の可能性がある

例えば、金利の高い全期間固定金利型ローンを、金利の低い別の金融機関の全期間固定金利型ローンへ借り換える場合では、仮にこれに伴うコストが100万円であっても、借り換え前後の総返済額の差が100万円超であれば、借り換えによる効果が期待できる計算です。
しかし、変動金利型から切り替える場合には、たとえ借り換え後が全期間固定金利型ローンであっても、これまで述べたとおり、将来の金利変動は予測できないので、単純に効果を測定することが難しいのです。

繰上げ返済は「返済額軽減型」が頼りになる場合もある

これまで、金利上昇懸念時において、変動金利型から固定金利型へ「回避」する方法を述べてきました。
ですが、この方法が長期的にベターであるのか否かは、将来の金利変動が不確実であるゆえ、完済時になってみなければわかりません。そこで、有益となり得る見直し方法が「繰上げ返済」です。
「繰上げ返済」とは、家計の余剰金融資産の一部を「繰入れ金」として借入元金部分の一部（または全部）の返済に充てる方法で、借入元金が減ることで、この部分に相当する利息も同時に減らせます。
最初に述べた見直しの2大理由である、「利息負担額を減らしてより効率的に返済をすすめる」考えに基づく策ですが、一方で、今後の金利上昇に備えるための「家計のピンチを回避する」策にもなり得ます。
また、住宅ローンの返済方式には、元利均等返済^注1と元金均等返済^注2の2つが存在しますが、繰上げ返済はいずれの返済方式でも利用できます。さらに、金利水準の低い金融機関を選べれば、「借り換え」と複合的に行う手もあるかもしれません。

• 注1）元利均等返済方式：毎月の返済額が完済時まで同額の返済方式。返済額に占める元金と利息の内訳は早期では利息が多く、返済が進むにつれて元金部分が増えていく
• 注2）元金均等返済方式：元金部分の返済額が完済時まで同額の返済方式。上乗せされる利息が逓減するしくみのため、返済早期の返済額は重いが返済が進むにつれて毎月の返済額が減っていく

この「繰上げ返済」には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの手法があります。例えば、現在の預貯金のうち100万円を繰入れ金として繰上げ返済する場合で考えてみましょう。
まず、「期間短縮型」とは、繰上げ返済実施の翌月以降に支払う予定であった借入元金を合計100万円に達する時点まで一括前払いする方法となります。その間に支払う予定であった利息の消滅が利息軽減効果であり、これによって、完済予定時期を前倒しさせることができます。例えば、当初は60歳に完済予定であったものが57歳時完済に前倒しされるといった具合です。長めの返済期間のローンを組んでしまい老後の不安があるケース等で大変有効な策となりますが、一般的な「元利均等返済方式」では毎月の返済額自体は変わりません。
一方、「返済額軽減型」とは、繰入れ金の100万円相当を、繰上げ返済実施の翌月から完済年までの借入元金に均一に按分して前払いする方法です。完済予定時期は変わりませんが、毎月の元金部分とこれに乗せられていた利息部分を長く薄く減らすことができます。
よく、繰上げ返済の利息軽減効果は、「期間短縮型」の方が大きいと誤解されている方が多いのですが、「返済額軽減型」で減らせた額を次の繰上げ返済の繰入れ金に充当する工夫を行えば、効果はほぼ同等です^注3。

• 注3）繰上げ返済による利息軽減効果は返済早期に行うほど大きいため、毎月少額を自動的に繰上げ返済できない場合、厳密には効果が異なる

注意点④　「期間短縮型」の繰上げ返済を行う場合

• ・利息軽減効果が毎月の返済額に反映される訳ではないので、変動金利型や固定金利特約型（選択型）ローンの場合、金利上昇による返済額増加により、現在の家計が圧迫される可能性がある

利息の負担は、借入元金が多いほど、返済期間が長いほど重くなるしくみです。よって、「繰上げ返済」によって借入元金を適宜前払いして減らしておくことは理に適った行動といえます。
変動金利型ローンで金利上昇を不安視するのは、金利上昇により適用金利が見直され、その分だけ返済額が増加してしまうかもしれないからでしょう。この場合、完済時までの長期的視点での総返済負担額を気にするだけではなく、同時に、短期的視点での現在の家計にも配慮することが大切です。金利上昇で返済額が増え、家計を圧迫し、そのせいでご家族との楽しみの時間や日常生活に影響を及ぼすかもしれません。家計収支に占めるローン返済額が過大な場合では返済困難により長期的には不利な見直し（返済期間の延長等）を余儀なくされてしまう事態や、返済が滞ったりマイホームを手放したりする最悪のシナリオに陥る可能性もゼロではありません。
そういう意味では、変動金利型ローンと「返済額軽減型」の繰上げ返済との相性は悪くはありません。
なお、繰上げ返済による利息軽減効果は、支払う予定であった利息の消滅なので適用される金利が高いほど効果が大きくなります。よって、万一の金利上昇時に備えておくのも手ですが、利息の支払いは返済開始時から逓減するしくみなので、繰上げ返済は早期に行うほど効果が高くなります。

住宅ローンの見直しを検討する際には、他のライフイベントに使う予定の資金との折り合いや資産運用に回すべき資金との折り合いも考えつつ、長期的視点と短期的視点の両面から、家計を守る策を検討するようにしましょう。

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