将来３世代同居を考えていますそれを前提に、戸建てを購入すべきでしょうか？

1 松田恵理子さん（仮名）のご相談
2 家計はしっかり、資金面でも余裕があるのであせらず、落ち着いて計画してください

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山田静江先生（やまだしずえ）プロフィール

購入時期、一戸建てかマンションかについて、メリット・デメリットを整理する。
資金的には問題ないが、出産後生活が落ち着いてから購入・入居した方がいい。
仕事を続けやすい環境ということを優先させて、選ぶといい。

松田恵理子さん（仮名）のご相談

数年以内にマイホームの購入を考えています。

最近までは、漠然と3年～5年後位に新築一戸建ての購入を希望していましたが、ゆくゆくは夫の親との同居も考えているため、もし一戸建てを買うなら、その時に使いやすい間取りなど考えたほうがいいかなとも思い、それまではマンションを買い暮らそうか迷っています。

金利上昇も気になるため、3年後と言わず、もっと早くに買ったほうがいいのか、最初から一戸建ての方がいいのか本当に迷っています。

松田恵理子さん（仮名）のプロフィール

31歳、会社員。33歳・会社員の夫との二人暮しで、現在は賃貸にお住まい。世帯年収700万円、貯蓄残高1,250万円ほど。

＜収入について＞

・	現在は共働きで夫600万、妻400万ほど
・	今年11月に出産の予定です
・	出産後の仕事復帰は可能で、出産後の年収は、パートとして仕事に復帰した場合を想定すると夫600万、妻100～150万ほど

＜貯蓄について＞

・	貯蓄残高1250万円（住宅用1050万円、予備200万円）
・	年間400万円位ずつ貯蓄。出産復帰後は、年間200～250万円位の予定。（マイホーム取得後は、月のローンの額により変動あり）

＜支出について＞

住居費	82,000円	夫婦保険料	30,000円
生活費（食費、雑費等）	65,000円	年間必要経費分積み立て	50,000円
公共料金	9,000円	夫婦小遣い	50,000円
通信費、新聞	15,000円	ローンはなし

＜同居について＞

今は夫の両親とも元気に共働きですが、ゆくゆくどちらか一人残されたときにはこちらに呼ぼうと言っています。なので、時期などは全く未定です。マイホーム購入費は自分たちで負担する予定。

＜住まいについて＞

現在の部屋は、割と快適ですが、大型車が通った時などの振動がかなり気になっています。やはり広さも欲しいです。

戸建てかマンションかは、まだ迷っていて全く決められずにいます。以前は夫婦共に戸建て派でしたが、私は同じ予算なら利便性がよく、子育てしやすそうなマンションの方に傾いています。しかし、夫は管理費や駐車場代を払い続けるのは嫌なようです。

ゆくゆく同居となった時に、マンションの場合手狭になるのでは・・という不安もあります。

家計はしっかり、資金面でも余裕があるので
あせらず、落ち着いて計画してください

１．メリット・デメリットを整理

まずは、マイホームの購入時期とマンションか一戸建てかについて、メリット・デメリットを整理してみましょう。

購入時期については、今すぐ（今年中）か、３～５年後に加えて、「所得税の住宅ローン減税」が平成20年入居分で終了するため、２年後も選択肢に加えました。

		メリット	デメリット
購入時期	今すぐ	低金利の恩恵住宅ローン減税	生活、家計の変化の真最中
	2年後 (平成20年末までに入居)	住宅ローン減税貯蓄額が増える生活パターンが定まる	金利上昇リスクがある
	3～5年後	貯蓄額が増える生活が落ち着く	金利上昇リスクがある住宅ローン控除がなくなる
家の形態	マンション	交通などの利便性	管理費等の負担がある同居に対応しにくい
家の形態	一戸建て	庭・駐車場付き同居に対応しやすい	交通などの利便性が低いマンションより価格が高い

1000万円以上の資金準備があるので、資金面では今すぐでも問題はありません。自分たちが気に入った物件があったら購入してもいいでしょう。ただし、これから赤ちゃん誕生で生活環境が大きく変わるときに、マイホーム購入という別の大きなイベントを背負うことになります。これから一生住むかもしれない家を購入するわけですから、お子様との生活が落ち着いてから、「資金計画」「利便性」「子育て環境」などを考慮しながらゆっくり選ぶという考えもあります。

購入時期を先送りする場合、注意すべきは「金利動向」と「住宅ローン減税の期限」です。長らく続いてきた住宅ローン減税ですが、適用されるのは、平成20年末の入居までということが、平成17年度税制改正で決まっています。
住宅ローン減税を使えることと、生活が落ち着いてからという点から、１～２年後を目安に購入を検討されるといいと思います。

マンションか一戸建てかという点については、最終的には一戸建てという希望があるなら、最初から一戸建てを検討された方がいいと思います。マイホームの買い替えでは、売り急ぐ必要もあるため元のマンションは思ったような価格では売れないのが一般的です。そのため、たとえ低金利の恩恵を受けても、受けた分以上に低い売却価格になってしまう可能性もあるからです。

また小さいお子様がいる場合、マンションは便利ですが、一戸建ては駐車場所が近くて子どもを連れての移動が楽などのメリットもあります。マイホームを選ぶにあたっては、保育園への入りやすさ、小学校などへの通いやすさなども考慮すべきです。松田さんは今後、子育てしながら仕事も続けられるわけですから、マンションか一戸建てかというより、仕事を続けやすい環境を総合的に考えて選ぶといいと思います。親との同居については、すぐにということではないようなので、あまり重視する必要はないのではないでしょうか。

２．住宅ローン減税

所得税の住宅ローン減税の制度が、平成20年居住分を最後になくなることになりました。条件などの詳細は省きますが、松田さんのケースは、住宅ローン減税の対象になると思われます。税額控除額は以下のとおりです。

今後3年間の住宅ローン減税の控除額

	年末残高の上限	適用年：控除率／年最高控除額
H18年に入居	3,000万円	1～7年：1.0％／30万円　8～10年：0.5％／15万円
H19年に入居	2,500万円	1～6年：1.0％／25万円　7～10年：0.5％／12.5万円
H20年に入居	2,000万円	1～6年：1.0％／20万円　7～10年：0.5％／10万円

一覧表を見ると、早く購入するほど減税額は大きくなるように思えます。しかし、この制度は払った税金が戻る制度であり、必ずしも最高控除額まで恩恵を受けられるわけではありません。また、平成19年以降、住民税の税率が一律10％になる一方で所得税の最低税率が5％になり、住民税の負担が増える所得層（課税所得がおおむね700万円以下）の所得税額は減ることが、平成18年度税制改正で決められました。つまり、住宅ローン減税の対象となる所得税自体が減ってしまうのです。

ちなみに、松田さんのご主人の例で、10年間で戻る減税額合計を試算してみると、入居年度が平成18年では、約148万円、平成19年では135万円、平成20年では125万円となりました。平成20年までに入居すれば、減税額はそれほど変わりません。

住宅ローン減税で戻る税額の予想

入居年度	H18年	H19年	H20年	H21年以降
10年で戻る税額	約148万円	約135万円	約125万円	0万円

※年収600万円、妻は扶養の範囲内で働く、子1人、住宅ローンは3000万円・35年返済で試算

３．住宅ローン金利上昇の影響

住宅ローン金利の上昇が懸念されていますが、実際にどれくらいの影響があるか見てみましょう。すぐに購入し、[ １ ]3,000万円を返済期間35年、金利3.5％（全期間固定）で借りた場合と、2年後に購入し、2800万円（2年分の貯蓄を差引く）を返済期間33年（2年短縮）、金利4.0％（[ ２ ]）、4.5％（[ ３ ]）で借りた場合の、毎月の返済額と利息総額を比べてみます。

（2006年8月のフラット35（全期間固定金利）の金利は、2.930％～3.740％で平均金利は3.248％です）たとえ金利が上昇しても、頭金を多めに準備できて、上昇幅が0.5％（[ ２ ]）なら毎月返済額で約3,500円増加、利息総額も35年で約40万円増えるだけです。しかし、1％上昇した場合（[ ３ ]）には、たとえ借入額が200万円少なくても、毎月返済額は1万円以上、利息総額は約372万円も増えてしまいます。今後、どれくらい金利が上昇するかが大きなポイントとなります。

	[ １ ] 3,000万円／返済期間35年	2800万円／返済期間33年
借入金利（全期間固定）	3.5% [ １ ]	4.0％ [ ２ ]	4.5％ [ ３ ]
毎月返済額（下段は[ １ ]との差額）	123,987円	127,456円	135,857円
毎月返済額（下段は[ １ ]との差額）	－	3,469円	11,870円
利息総額（下段は[ １ ]との差額）	22,074,257円	22,472,348円	25,799,515円
利息総額（下段は[ １ ]との差額）	－	398,091円	3,725,258円