第37回：金利上昇？！ここが怖い！住宅ローンの注意点

2006年3月9日に日銀が量的緩和政策の解除を発表しましたが、その前後から約2ヶ月間で適用金利が0.2～0.3％程度アップした住宅ローン商品も多く見られます。ニュースを聞いた直後に「今3年固定で借りているんですが、どうしたらいいですか？」という慌てた相談も多く寄せられました。

量的緩和政策が解除されても「ゼロ金利」は当面維持され、急な金利上昇は避けるという方針ですが、状況を見ながら本来の姿に戻していくということは、今まで意図的に低くしていた金利はやはり上昇傾向にあるといえるでしょう。

過去20年間の銀行の変動金利（平均）が約4.5％だったことを思うと、ここ10年程の低金利が異常だったともいえます。金利上昇期は長期固定金利タイプが安心といえますが、今回は、既に住宅ローンを借りていて、途中で金利が変更するタイプを利用している人が何に注意して、どう見直したらいいかを中心に整理してみます。

「え？金利が上昇しなくても4年目の返済額は上がる？」というケースも！

銀行などの金利キャンペーンで、特に借入当初の金利の低いものを選んだ人が当てはまります。これらの住宅ローン商品は、金利が大きく上昇しなくても、2年や3年といった固定金利期間が終了すると、適用金利が自動的に上がってしまうという問題点があります。

例えば、3年固定１％を選んでいた場合（元利均等返済方式）

（3,000万円借入、35年返済、固定金利期間終了後、店頭金利から－0.4％の例）

上記のように4年目以降、今の水準で金利が大きく変わらなかったとしても、毎月返済額が約1.7万円もアップしてしまいます。もし、この返済額アップを避けるために、ちょうど金利改定時に繰上返済をして465万円分の借入残高を減らせば、毎月返済を同じ水準に抑えられますが、3年間にこれだけの繰上返済用の貯蓄を確保するのは簡単なことではないでしょう。

また、今よりも更に金利がアップしていれば、もっと家計への負担は重くなってしまいますので、それにも耐えられるかどうかをよく確認しておきましょう。

では、既に住宅ローンを借りていて、途中で金利が変更するタイプを利用している人が、どのような対策を取れば、金利上昇の影響に対処できるかを考えてみたいと思います。

対策1：少しでも固定金利期間の長い住宅ローンへ借換えをする

やはり、毎月返済額がアップしてしまうのは困るとお考えの場合の対策としては、まず「借換え」が候補になります。借換えは、別の金融機関で新規に借りて元のローンを返してしまう方法で、手続きには1～2ヵ月かかります。借換えで適用される金利は、融資が実行された時点の金利になるので、借換えをしたいと思ったら、申込みは早めに行うのが鉄則です。

また、最近は保証料のかからない住宅ローンも増え、借換えの諸費用も抑えて借換えの効果をあげられるケースも増えてきましたので、ローン商品に詳しいFPなどに相談してみるのもいいでしょう。

ただし、次のような場合は借換えができないこともあるので、ご自身の状況は確認しておきましょう。